二手房交易需警惕的六大陷阱 小心入坑

近几个月来，省会郑州二手房房价不断攀升，二手房交易量快速增长，同时，二手房违约纠纷也呈上升趋势。记者通过法院的真实案例，梳理出二手房交易需要警惕的六大“陷阱”，提醒广大市民购买二手房时要警惕被“坑”，防止出现不必要的纠纷和官司。 　　陷阱一 　　售房者“反水”涨价，打官司维权 　　近几个月来，郑州市二手房价格节节攀高，在已经签订二手房买卖协议的情况下，一些二手房售房者出现“反水”，要么涨价，要么干脆不卖房了。 　　7月31日，郑州市民王先生与售房者签订了二手房买卖协议，约定131平方米的房子总价165万元。8月5日王先生支付了90万元首付款，其中有45万元支付给售房者作为解押款。 　　在等待解押后过户时，售房者反悔了。王先生了解到，其所购买小区同样面积和户型的房子涨价到190万元，预计还会继续上涨。 　　还好，王先生与售房者签订的协议中约定了日息万分之五的违约金和定金双倍返还罚则。王先生咨询律师后，将售房者诉至法院，要求卖家赔偿双倍定金20万元，并继续履行合同，或者赔偿违约金加上实际损失之后解除合同。 　　“售房者需要赔偿我差不多50万左右，现有证据对我十分有利。”王先生说，目前，他的官司正在走正常的诉讼程序。 　　提醒：可依法要求继续履行合同 　　河南新动力律师事务所律师朱广晓说，房屋买卖合同对买卖双方都具有法律约束力，售房者反悔拒绝卖房，将承担违约带来的法律后果。 　　“在房价大涨的情况下，即使违约的售房者支付双倍定金也不足以解除合同。”朱广晓说，售房者反悔后，买家不仅可以要求赔偿违约金，还可以要求赔偿房价过快上涨带来的实际损失。签订合同是为了履行而不是为了违约，法律会严惩不诚信的售房者，买家完全可以走法律程序，维护自己的合法权益。 　　陷阱二 　　为多 虚报房价，两个价格引纠纷 　　同一套房产有两个合同，两个价格，到底该按哪个合同来执行呢？因签订“阴阳”合同，购房者韩先生与汪先生最终闹上了法庭。 　　2015年5月30日，韩先生的父亲与江先生以及中介公司之间签订了一份《房屋买卖合同》。江先生将位于郑州市石化路上某房屋出售给韩先生，成交总价位40万元。双方约定在合同签订之日起60个工作日内，共同到房管局立契并办理房屋过户及相关手续。 　　韩先生与江先生在房管局签订的《郑州市存量房买卖合同》显示，房屋交易价格为48万元。原来，韩先生为了多 ，在中介协调下，故意提高了房子的交易价格。 　　但是，房东江先生也因此要求韩先生按照48万元的价格支付房款，双方发生纠纷导致手续一直无法进行。江先生将韩先生诉至法院，一审法院没有支持江先生的诉讼请求，江先生不服，提起上诉。 　　2016年4月6日，郑州市中级人民法院作出二审判决，判决书中认定，韩先生与江先生的房屋买卖关系，应以2015年5月30日签订的《房屋买卖合同》为准。江先生请求按照48万元交易的请求没有事实依据。 　　提醒：“阴阳”合同避税风险很大 　　一些购房者为了避税或者多 ，签订“阴阳”合同，故意“做低房价”或者“做高房价”，这样会大大增加交易风险。 　　河南帅法律师事务所律师苗杰说，“做低房价”实际上是一种逃税行为，触犯相关法律法规，如果被税务 发现，会追缴税款，而且要处以税款5倍以下的罚款。签订“阴阳”合同，很容易造成纠纷，售房者可能面临无法及时收到全额房款的风险。对于购房者而言，可能会降低其 的可贷额度，加大购房者的风险。苗杰说，“阴阳”合同中，“阴”合同签署时间一般早于“阳”合同，“阳”合同中的条款若与“阴”合同的条款约定的价格不一致时，应当以“阴”合同约定的价格为准。 　　陷阱三 　　未经共有人同意卖房，合同被判无效 　　2016年6月21日，袁女士花28万元购买的房子，被二审法院判决购房协议无效，袁女士不得不面对钱房两空的局面。 　　2014年11月7日，袁女士购买了田女士位于沁阳市商埠大街的某房产，并按约支付了房款28万元，于同年11月21日办理了房屋过户登记手续。 　　令袁女士万万没有想到的是，田女士的卖房产行为，并没有经过其丈夫吴先生的同意。吴先生将田女士和袁女士告到了法院。 　　在办理房产过户登记时，田女士出具了民政局无婚姻登记记录证明，且房屋登记为田女士单独所有，因此，双方才得以办理房产过户后续。 　　吴先生为维护自己的合法权益，将田女士和袁女士诉至法院。吴先生委托评估公司对涉案房产进行评估，经过测算，房子市场价值为37万元。 　　袁女士认为，其让田女士提供了民政部门的未婚证明，已尽到了必要的合理注意义务，另外购房价格与实际房价差距并不大，符合善意取得。 　　经过一审和二审，法院认为，田女士在未经吴先生同意的情况下，作为已婚者从民政 取得无婚姻登记记录证明，并擅自处分共有房产，主观上存在恶意。而袁女士应当意识到房屋价格明显低于同类商品房价格，因此不构成善意取得。法院判决田女士与袁女士签订的购房协议无效。 　　提醒：要搞清售房者资质明晰房屋产权 　　朱广晓说，现实中，一些售房者并非房屋的所有权人，或者只是房屋所有权人之一，其无权出售房屋。因此，购房者一定要对售房者的信息进行核实。购房者还应该核实清楚购买的房屋是否有抵押、是否被法院查封等。如果所购二手房有租客，还要了解租期还剩多久，租客是否享有优先购买权。 　　陷阱四 　　房改房需补交费用，不履约被诉 　　贾先生在郑州市金水区购买了一套二手房，与孔先生签订了购房协议。 　　合同在履行过程中，贾先生发现所购的房屋系房改房，如果购买该房，需要向房管部门补交费用。贾先生决定不再履行合同。各方就2.1万元定金、1000元代办费、8000元佣金发生纠纷，诉至法院。 　　法院经审理认为，贾先生与孔先生签订的房屋买卖合同实际上已经解除。中介公司作为居间方，亦为专业的房产中介机构，应当知晓并熟悉房产交易政策，但其在促成本案所涉的房屋买卖合同成立的过程中，未如实向贾先生讲明有关情况，未尽到相应的居间义务，具有一定过错。最后，法院判决中介公司将定金、代办费、佣金退还给贾某。 　　提醒：房子产权性质不同，政策也不同 　　“购买二手房，一定要仔细认定产权性质。”苗杰律师说，二手房的产权分为商品房、已购公房、产权限制房、房改房等很多种类，而不同的种类在购买时的政策也不尽相同。 　　苗杰提醒二手房购房者，商业用房的税率比较高，而房改房需要补交费用，这些事先不了解清楚，很容易出现纠纷。 　　陷阱五 　　房龄长 受限，为2万元定金打官司 　　郭某因为所购二手房房龄较长， 年限受限而决定“退房”。郭某为了要回2万元定金，打起了官司。 　　2016年3月23日，郭某等来了官司的二审结果，他并没能如愿要到定金。 　　郭某的购房纠纷始于2015年9月2日，郭某和吕某与中介公司签订了房屋买卖合同。合同约定的房产位于郑州市二七区长江路上，总价款为83万元。 　　郭某在签订合同后，支付购房定金2万元，由中介保管，作为履行本合同的 。 　　不久后，郭某发现其购房的房产建于2004年，按照公积金 规定最高只能 20年。在各方协商未果的情况下，吕某将中介公司诉至法院，讨要由中介保管的2万元定金。郭某以有独立请求权的第三人，参加了诉讼。 　　郭某认为，中介公司在促成居间合同签订过程中的行为违背了如实报告义务，属于欺诈行为。郭某在委托中介公司寻找房源时，已经表明房屋应当可以满足30年的 条件。郭某请求撤销房屋买卖合同，要求中介公司返还其2万元定金。 　　经过一审和二审，法院最终认为，中介公司应将2万元定金支付给吕某，而郭某要想要到自己的钱，只能另外再起诉中介公司。 　　经过几个月的官司，郭某如果想维权，还需要继续打官司。 　　提醒：房龄影响 额度和评估额度 　　朱广晓提醒购房者，在查询房屋信息时一定要注意房龄，如果房龄太大，银行为了控制风险提供的 比例较低，而且最高 年限也会缩短，大大提高购房者的首付能力和还款能力，所以在签订购房协议时，一定要注明房子的“房龄”，以便发生矛盾和纠纷时，能够有效维护自身的合法权益。 　　陷阱六 　　售房者不迁户口，落户遭“卡壳” 　　2013年3月，党女士购买了王女士位于郑州市金水区博颂路上的某房字，总价款为30万元。 　　双方签订的《房屋买卖（居间）合同》中约定，王女士保证在房屋过户之日起180日内将该房屋名下所有户口全部迁出，逾期迁出，逾期一日承担房款总额的万分之一的违约金。 　　房屋过户两年后，王女士的户口仍没有迁出，党女士在郑州落户遭遇“卡壳”。党女士为了维护自己的合法权益将王女士告到法院，要求王女士支付违约金6万元。 　　王女士称并非不愿迁出户口，只是现在没有地方落户。等将来找到地方，肯定会立即将户口迁出的。 　　法院判决显示，王女士不按照该合同约定将户口迁出，已构成违约，应支付违约金，违约金按照每日30元计算。 　　提醒：最好提前了解落户政策 　　二手房买卖会涉及一些后续问题，比如户口迁移、维修基金过户等。如在合同中没对这些事项进行约定，可能会发生不必要的纠纷。 　　苗杰说，法院在审理相关案件时，不会直接判决售房者迁移户口，因为户口迁移是公安 户籍管理的职权，不属于人民法院民事案件处理的范围，只能通过打官司追究卖房人的违约责任。 　　苗杰建议，购房者最好在签订合同前，尤其是购买的学区房时，一定要到房屋所属地的派出所查询房屋内登记户口情况，并咨询户口迁移相关问题。